房产是现代社会资产重要组成之一，几千年农耕文明孕育下国人对买房有种莫名的执念。过去几十年神州大地上无论大中小城市房价皆飞涨，各大都市的核心区房价奇高，郊区房价也贵得离谱。
放眼国际，世界房地产共性规律是市中心房价昂贵，市中心半径5公里外房价呈断崖式下跌，市中心半径30公里外房价近似成本价。
以市中心为半径，5公里内我们称之为内环，5~15公里范围称之为中环，15~30公里范围称之为外环，30公里外我们称之为远郊。
我们拿英国伦敦，日本东京，美国纽约为例，来看一下这一规律。
伦敦是英国首都，也是世界金融中心之一。伦敦大都会区总人口大约是1500万，占英国全国人口4分之1。伦敦连片建成城区面积大约是1738平方公里，建成区平均半径大约是21公里。
以金融城为市中心，伦敦内环平均房价为1.53万英镑，折合约14.15万元人民币。中环房价均价下降到7450英镑，折合约6.89万元，降幅达一半。再往外，外环房价均价仅有3250英镑，折合仅约3万元人民币，也就是只有内环房价的5分之1。
东京是日本首都，也是世界最大的城市。东京都市圈总人口大约是3300万，建成区面积达到4230平方公里，建成区平均半径大约是27公里。
以皇居为中心，东京内环每平米房价大约是340万日元，折合约14.45万元。中环每平米房价大约是90万日元，折合约3.82万元。外环房价仅为50万日元，折合人民币仅为2.12万元。远郊房价更低，均价仅为32万日元，约1.36万元。
东京内环对应都心六区，中环对应23区，外环对应多摩东、川琦横滨北、埼玉南等区。
纽约是美国最大城市，也是世界上经济总量最高的城市。纽约都会区总人口大约是2000万，建成区面积大约是3240平方公里，建成区平均半径大约是24公里。
从4座国际都市房价和距离关系可以看出一个规律：市中心5公里内房价最高，超出5公里区域房价很快腰斩，远郊房价已经降低到白菜价，仅为市中心房价2成，甚至仅有1成。
目前中国大城市市中心房价已经达到甚至超过国际大都市平均水平，不合理的地方是中国大城市远郊房价依旧奇高。
我们拿上海，北京，西安举例来看。
上海行政面积大约是6340平方公里，连片建成区面积大约是3140平方公里，总人口大约是2485万。上海建成区平均半径大约是22公里，整个上海都会圈平均半径大约是45公里。
以人民广场为上海市中心，内环房价均价是8.6万元，对应黄浦、静安、徐汇。中环房价均价是5.4万元，对应徐家汇、陆家嘴、虹桥等副中心。市中心30公里左右远郊房价均价仍然有2.8万元，对应金山、嘉定、临港等区。
上海市中心房价最高，半径5~15公里中环房价较市中心有所下降，但降幅不到40%。半径30公里左右远郊房价较市中心降幅较大，但远郊房价依旧达到市中心房价3分之1。
再看北京，北京行政总面积达1.64万平方公里，连片建成区大约是1785平方公里，总人口大约是2180万，北京建成区平均半径大约是21公里。
以天安门广场为中心，5公里内对应二环内，房价均价达9.4万元。5~15公里范围有国贸，望京，中关村等副中心，房价均价达5.8万元。北京市中心半径30公里左右的远郊，对应顺义、昌平、良乡一带，房价均价依旧有3.1万元。
最后看下西安，西安是新一线城市代表，房价有代表性。
西安行政总面积大约是1.07万平方公里，总人口大约是1320万。以钟楼为中心，西安连片建成区面积大约是1410平方公里，建成区有效半径达18公里。
西安市中心5公里内平均房价达2.2万元，对应碑林、莲湖一片。市中心5~15公里范围内对应西安三环四环，平均房价达1.4万元。市中心30公里左右远郊有高陵、空港、泾河等片区，房价依旧达8500元。
现代大都市并不是可以无限扩张的，而是要受制于通勤时间和空间距离。现代城市主要交通工具是轨道交通、汽车。轨道交通和汽车单程通往市中心1.5小时极限距离大约是30公里，因而现代大都市连片建成区极限半径也就是30公里内。
对大多数人而言，从居住地通勤去市中心上班极限可接受时间是单程1.5小时，往返3小时。市中心内环范围是半径5公里内城区，这个范围内通勤去市中心往返的时间不超过30分钟。
从上海、北京、西安房价距离分布看，中国大城市中环房价较市中心有所下降，但中环房价依旧达市中心近70%。外环和远郊距市中心直线距离达到30公里，但房价依旧达市中心3~4成。
也就是说，和国际共性规律比较，我们很多城市房价依旧有水分。主要水分就是中环外环远郊房价偏高。目前我国大城市中外环和远郊房价偏高，虽然这些地方去市中心通勤时间长，但房价依旧昂贵，显然这是不合理的。
更重要的是一座城市必须要产业作为支柱，也就是必须要有一大批支柱企业带动一群高薪人群，否则城市房价就是空中楼阁。
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